Hati – hati & Waspada Ketika Membeli Properti secara KPR & KPA, waspadai hal – hal berikut

“Waspada dan hati – hati ketika membeli properti secara kpr maupun kpa” , apakah ini judul yang berlebihan? menurut penulis, tidak lah berlebihan. Sudah sangat normal, bagi kita  untuk berhati – hati dan senantiasa waspada  dalam setiap  aktivitas kita. dari menyeberang jalan, sedang makan, sedang berkendara, dan sebagainya , kita harus senantiasa waspada dan berhati- hati. Khususnya setelah (dalam) era pandemi, bahkan kita senantiasa hati – hati jaga jarak, cuci tangan, dan sebagainya. Begitu juga , dalam membeli properti , mungkin rumah, apartemen, ruko dan  sebagainya. Properti adalah produk high involvement, umumnya ketika memutuskan membeli properti butuh pemikiran panjang dan  komitmen. Apalagi ketika memutuskan membeli properti secara kredit, pembeli umumnnya akan berkomitimen jangka panjang 10 tahun keatas, bahkkan hingga 20-25 tahun, untuk setiap bulan menyisihkan dana selama jangka watu tersebut, untuk menyicil cicilan properti yang anda pilih.  Dari data yang ada  , sekitar 75% dari transaksi pembelian properti , adalah melalui pembelian secara kredit.

Artikel ini ditujukan khususnya bagi yang pertama kali  membeli properti baik Rumah,apartemen, ruko dan sebagainya melalui  KPR (Kredit Pemilikan Rumah) maupun KPA (Kredit Pemilikan Apartemen). Bagi yang sudah berpengalaman tentunya sudah mengalami dan menjalani nya langsung. Membeli secara kredit , tentunya berbeda dengan membeli secara cash atau tunai, dimana kesepakatan di harga X , anda membayar sebesar X ditambah biaya pajak (BPHTB), notaris , dan balik nama, selesai.  Mmbeli secara Kredit , berarti akan timbul biayya – biaya dan nilai cicilan yang dapatberubah – ubah, yang ujungnya dapat mempengaruhi cashflow anda.

Berikut  hal – hal yang wajib diperhatikan, diwaspadai, dan berhati – hati  ketika berencana dan memiliki properti  secara kredit. Termasuk biaya – biaya yang akan timbul

Usia & Biaya KPR/KPA

Syarat untuk memenuhi kualifikasi membeli properti secara kredit, yang paling umum dan mendasar adalah Penghasilan, sumber penghasilan, rekam jejak kredit, & tabungan. Jika keempat hal dasar berikut  tidak lolos,maka tentunya tidak dapat lanjut ke tahapan berikutnya.

Mari sedikit kupas sedikit. Pertama, Penghasilan, tentunya gaji atau pendapatan, apakah anda karyawan atau pengusaha/profesional. umumnya  pendapatan anda idealnya 2x  atau 3x dari nilai cicilan bulanan,  tentunya masing-masing bank akan punya sistem analis masing-masing. Kedua , sumber penghasilan, jika anda karyawan, sudah berapa lama, perusahaan nya apa?  rata-rata ideal, jika sudah berkerja diatas  2 th , jika pns atau perusahaan swasta ternama, tentunya lebih mudah untuk approval.  Tentunya seperti biasa, kembali ke masing-masing bank, ada yang 6 bulan bisa, dengan melihat jejak kantor sebelumnya. Jika pengusaha/profeisonal/pedagang? tentunya dengan melihat laporan keuangan. Intinya makin stabil income,makin baik poin anda. Ketiga, rekam jejak kredit, dari histori  kredit anda, berpengaruh ke masa depan anda.  Apakah ada kredit macet, sering terlambat bayar cicilan kartu kredit/mobil/motor, dan sebagainya. ya semacam itu. Keempat, tabungan, atau simpanan. Jika tabungan/simpanan/rekening koran anda aktif dan stabil, misal rata- rata 3-6 bulan terakhir, nilainya beberapa kali dari nilai simulasi cicilan anda , biasanya hasilnya positif, apalagi jika memliki tabungan yang besar, beberapa bank memiliki program dimana  tabungan dapat menjadikan nilai cicilan/bunga berkurang.

Setelah keempat hal diatas lolos, secara umum bisa dikatakan sudah satu langkah menuju persetujuan kredit  anda.  yang berikut tentunya memutuskan masa tenor/ cicilan anda, dan disini yang berhubungan dengan Usia  anda. Bank umumnya saat ini bisa melayani masa tenor panjang 20-25 th, mungkin ada yang 30 tahun juga. tapi tidak semuanya dapat di terima , kualifikasi berdasar usia & sumber penghasilan  anda, rata-rata/umumnnya jika anda karyawan , maksimal usia 55 Th, jika pengusaha hingga  60th.  (Silahkan konfirmasi dengan bank pilihan anda) . Jadi jika anda seorang karyawan dan mengajukan KPR di usia 30th, kemungkinan besar anda akan di approve untuk masa kredit hingga 25 tahun. Dilain hal, jika mengajukan di usia 50 tahun,kemungkinan masa tenor maksimal adalah 5 tahun. tapi tidak masalah jika usia 30 tahun , tetapi hanya mengajukan masa tenor 10 atau 15tahun ( tergantung penghasilan). masa tenor panjang/maksimal , juga di gunakan untuk menyiasati proporsi penghasilan dengan cicilan yang umumnya belum mencukupi jika memilih masa tenor pendek.

Ok, ke esensi dari bagian ini, BIAYA KPR/KPA. JIka hal – hal diatas clear, yng biasanya dilakukan secara  pararel. Maka jika diapproved, bank yang anda pilih akan mengeluarkan Surat Persetujuan Kredit, termasuk di dalamnya timbul biaya KPR. Secara umum, elemen dari biaya KPR/KPA adalah bea administrasi , bea , dan Asuransi ,ada bea legal/notaris (antara elemen2 ini, tergantung istilah2 yng digunakan masing -masing bank). Dan besarnya biaya KPR/KPA ini, rata-rata antara 3-6% ,  kontributor terbesar tentunnya asuransi,  ada asuransi jiwa,  kebakaran ( keduanya, atau salah satu), untuk asuransi jiwa makin berumur tentunya makin mahal , dan masa tenor semestinya berpengaruh.

penutup di bagian ini ,ketika anda membeli properti secara kredit pastikan ada budget  +-10% dari nilai transaksi, untuk biaya KPR/KPA dan pajak. Tentu angka di atas adalah angka rata- rata  dan bukanlah fixed, berbeda dari bank satu ke bank yang lain. Silahkan ajukan KPR anda ke beberapa bank sekaligus.

Rate/bunga bank | masa fixed & rate Floating

Bagian berikut adalah bagian utama dari artikel ini. Yang paling utama untuk di waspadai. Jika biaya bank , walau cukup membebani, nilainya jelas dan timbul di depan. Yang artinya jika anda belum cukup budget, bisa menunda pengambilan KPR anda.  Namun rate bunga bank ini dapat berubah – ubah di tengah masa kredit anda. jika nilai cicilan anda tiba- tiba naik 50% atau 100% atau bahkan lebih , ketika memasuki tahun ke 3 atau tahun ke 5, tentunya itu akan sangat membikin pusing kepala bukan?

Ketika  melihat-lihat suatu projects  properti , dan anda meminta staff sales , untuk menghitungkan simulasi cicilan KPR/KPA. umumnya staff sales  akan menghitungkan dengan rate promo bank atau rate yang paling menarik. yang dan memberikan hasilnya 10 th x rupiah ,  15th x rupiah, 20 th x rupiah dan seterusnya. Yang perlu dingat ini adalah SIMULASI dan rate yang digunakan adalah RATE PROMO.

Pertanyaan penting Yang Perlu ditanyakan berikutnya adalah  ” ini adalah Rate dengan masa Fixed berapa tahun?” serta ” Berapa Rate  Floating (/Counter rate/ istilah lainnya), saat ini?” . Jika Staff sales anda ,mungkin tidak tahu,bisa minta dihunbungkan dengan pihak bank yang anda minati

FIXED RATE – besaran nilai bunga , yang nilainya tetap sesuai jangka waktu tertentu. bisa fixed1th,3th,5th, 10th  dan seterusnya. Fixed rate  biasanya angka menarik khususnya di tahun pertama atau tahun awal, seperti 3,88%  dan sekitarnya dengan jangka waktu 1-3 tahun. ada jugaFixed rate  berjenjang, yang nilainya berubah, namun di ketahui dari awal

FLOATING RATE – besaran nilai bunga, yang nilainya berubah- ubah, sesuai “kondisi pasar” . Tentu Floating rate dapat naik atau turun. tapi saat ini floating rate rata- rata antara 10-13%. di masa lalu angka ini pernah mencapai 16% bahkan lebih . Ketika ekonomi makro sulit, angka ini cenderung naik

Bayangkan jika fixed rate anda 3% selama 2th ,dengan nilai cicilan 6jutaan, dan memasuki tahun ke tiga, floating rate  adalah  12%. bisa dikatakan cicilan anda akan berkali lipat. so be prudent.

Solusi

Biaya KPR/KPA  – dimasa pemulihan pasca pandemi, dan masa – masa ekonomi saat ini dimana harga- harga cenderung  naik, dari bensin,hingga minyak goreng, serta hampir semuanya. Maka penyerapan penjualan Properti cenderung melambat, di saat ini adalah banyak developer meluncurkan banyak program dan promo, termasuk FREE BEA KPR dan mungkin BPHTB (pajak), bisa salah satu , keduanya, sebagian atau full. Justru di saat seperti seperti sekarang, saat paling tepat  membeli properti.Jika di saat ekonomi booming, dan penjualan properti melesat, jangan harap ada promo, yang ada harga  naik secara  berkala .

Rate/bunga KPR/KPA – ajukan ke beberapa bank, dan compare. Pilih masa Fixed Rate terpanjang. Pilihan paling tepat adalah menggunakan skema KPR syariah.  Secara Prinsip KPR Syariah, adalah wajb dan jelas mengetahui berapa besar total pembayaran  konsumen hingga masa cicilan berakhir. saat ini penawaran  KPR Syariah dari bebrbagai bank Syariah cukup kompetitif, juga memberikan alternatif margin berjenjang. Dan berlaku untuk semua masyarakat.KPR konvesional, juga bradaptasi dengan menawarkan program fixed  berjenjang dan jangka panjang.

noted :

Yang belum  dibahas adalah soal DP (down payment/Uang muka), ada kalanya Dp wajib 15% , 20% atau lebih. namun kebijakann terakhir akhir – akhir ini DP bisa hingga 0% (LTV 100%) tapi tentunya dikembalikan ke bank masing-masing, dan sesuai kapasitas calon debitur/pembeli.

Ada projects yang memiliki program 0% (full plafoon sesuai harga), ada projects yang memberikan program subsidi dp/ dp dibayarin antara 5% hingga 15% ( plafon kpr lebih kecil dari nilai transaksi) , tentunya lebih baik opsi terakhir. yang paling utama, pelajari  secara seksama.

o, iya, jangan lupa juga , jika memungkinkan , meminta proses pengajuan kprdi awal , sebelum membayar dp. Dengan tujuan , jikalau teryata ,kpr  tidak disetujui, anda  tidak kehilangan ung, karena dp yang dibayarkan hangus.

salam

S bawono